鉴于新《土地管理法》对集体经营性建设用地入市相关的配套细则亦尚待出台，为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》和国家关于集体经营性建设用地入市相关文件规定，结合我区实际，制定《罗庄区集体经营性建设用地入市暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。此文件由罗庄区自然资源局起草，现就相关内容做如下解读：

一、《暂行办法》制定的政策背景

随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定，新修订的土地管理法自2020年1月1日起施行。党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文发布。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。

2020年1月1日，新修正的《土地管理法》开始实施，新法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，使用者取得集体经营性建设用地使用权后可以转让、互换或者抵押。这一规定破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制。

为进一步激活农村土地资源要素活力，帮助企业实现项目快落地、快开工，同时为有效避免集体建设用地粗放利用，促进节约集约用地，我局拟定并起草了《罗庄区集体经营性建设用地入市暂行办法》，为规范农村集体经营性建设用地入市管理提供制度依据。

二、《暂行办法》的主要内容

《暂行办法》共六章二十条，包括总则、入市条件和途径、入市方式及程序、开发管理、法律责任，附则等内容，规范了农村集体经营性建设用地入市管理。

主要内容包括：

（一）明确了农村集体经营性建设用地的定义。集体经营性建设用地，是指土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。

（二）明确入市实施主体。是指代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，按所有权划分可以分为村集体和镇集体两种情况，即入市主体可以分为村委会（或村集体经济组织）和镇政府（或街道办事处）。

（三）明确入市范围、途径及条件。范围就是从地块规划用途上分为工业、商业、旅游及民宿等项目；途径主要由存量建设用地为主，也可申请使用新增建设用地指标；条件简单的说来就是符合土地规划、城乡规划以及权属明确的存量土地。

（四）规范了入市的方式及程序。方式就是通过“招拍挂”的方式进行出让；程序简单说来就是一、村居申请，二、街镇审查，三、拟定入市方案及地价评估，四、区里申请入市方案和起始价格，五、市政府审批入市方案，六、网上发布公告及网上公开交易，七、签订成交确认书及公示，八、签订交易合同和领取规划许可，共八个步骤。

（五）规定了入市收益的用途。主要是服务三农建设，壮大村集体经济发展。

（六）提及了土地增值收益调节金的概念。关于该调节金的具体征缴细则需按照我区同步出台的《罗庄区集体经营性建设用地入市资金管理暂行办法》执行。

（七）明确了集体入市土地的开发管理。首先受让人必须严格按照出让合同规定开发利用土地，其次出让人有权监督受让人的使用情况，对于违约的，出让人可依法追究受让人的法律责任。同时，对于使用期限届满也作出了规定，即按出让合同约定办理，最后对于因其他原因确需提前收回集体土地的，也明确为按合同约定办理，并可充分考虑对受让人给予合理补偿。

（八）明确了集体入市过程中各方的法律责任。不仅是国家工作人员、村集体组织管理者的法律责任，还对受让人的法律责任在第十六条的基础上进一步明确。

（九）明确了文件的时限。因为该规范性文件属于暂行办法，按照国家规定，有效期为2年。本暂行办法自2021年10月10日起施行，至2023年10月9日止。

三、《暂行办法》的作用及意义

《办法》的出台，不仅缩短了企业用地手续的办理时限，解决了项目的落地难题，而且壮大了农村集体经济、增加了农民收益，为乡村振兴注入了新动能，实现了统筹发展、集约发展和高效发展。

——集体得“势”，激发统筹发展内动力。土地是农民赖以生存的主要财富形式，允许集体经营性建设用地入市可以使农民的财产收入得到有效增加，将土地所有权和绝大部分土地出让收益留在村集体，可以用于改善农民生产生活环境，提高农民生活质量，确保失地农民长远生计有保障。入市过程中，从明确入市意向、提出入市申请、制定入市方案，都是以村集体为主，政府部门只作指导，可以说整个过程都是农民自治、村集体实施，入市后获得的土地收益除按规定缴纳的土地增值收益调节金外，剩余部分全部归村集体所有，而且土地的所有权仍在村集体，使用权到期后，村集体还可以重新进行出让，农民的长远生计更有保障。

——监管有“式”，服务集约发展全过程。在资料审查阶段，结合我区出台的《罗庄区“标准地”出让改革试点实施方案》（罗政办字〔2021〕16号），发改、工信、住建、规划等相关部门会严格按照“标准地”的出让明确项目准入的产业类型、固定资产投资强度、容积率、亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值等相关指标，实现了“事后提要求”向“事前定标准”的程序转变，从源头上提升土地产出效率，促进节约集约用地。通过开发区管委会与企业（这里主要是指工业企业）签订《集体工业项目投资建设协议》，进一步加强对企业投资生产运行情况的全程监管，实行定期综合评价、分类分级监管，以信用监管和联合奖惩为手段，完善激励倒逼机制，促进优胜劣汰，推动土地要素向优质企业集聚，实现了“事前管标准、事中管检查、事后管处罚、信用管终身”。

——企业节“时”，驶入高效发展快车道。时间就是企业的生命，企业早一天投产，就能早一天占据市场主导权。集体经营性建设用地入市从用地手续报批环节为企业节省了大量时间，“工业标准地”对工业项目用地的“出让标准化、评价区域化、受理容缺化、审批模拟化、监管全程化”五化管理，进一步压减了审批时间，提高了资源要素市场配置效率。办理国有建设用地手续从土地征收到挂牌出让，通常需要半年的时间，而采用集体标准地入市的方式至少能节约一半的时间。企业以出让方式取得土地，与国有土地实现“同权同价”，一样可以进行抵押融资，为企业扩大生产规模提供资金保障，为全区经济社会高质量发展贡献力量。

罗庄区人民政府办公室关于印发《罗庄区集体经营性建设用地入市暂行办法》的通知